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FSW Consulting
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Pack création SCI

Pack complet pour constituer une société civile immobilière (SCI) : statuts, procès-verbal de l'assemblée constitutive (nomination du gérant), déclaration de non-condamnation du gérant, annexe de la liste des associés et avis de constitution (annonce légale). Les apports, le capital et la répartition des parts sont calculés automatiquement à partir de la saisie des associés. Trame de niveau cabinet, anti-litige, sourcée sur les articles 1845 et suivants du Code civil.

  • DEUX ASSOCIÉS AU MINIMUM : une société civile ne peut pas être unipersonnelle. La SCI doit compter au moins deux associés à la constitution comme pendant son existence ; la réunion de toutes les parts en une seule main n'entraîne pas la dissolution de plein droit, mais tout intéressé peut la demander si la situation n'est pas régularisée dans un délai d'un an (art. 1844-5 C. civ.). La saisie exige ici au moins deux associés.
  • RESPONSABILITÉ INDÉFINIE DES ASSOCIÉS (art. 1857 C. civ.) : contrairement à une SARL ou une SAS, les associés d'une SCI répondent des dettes sociales sur leur patrimoine personnel, à proportion de leur part dans le capital (responsabilité NON solidaire). Les créanciers doivent d'abord poursuivre vainement la société (art. 1858). C'est le principal risque de la forme : mesurez-le avant de constituer, notamment en cas d'emprunt immobilier garanti.
  • OBJET STRICTEMENT CIVIL : l'achat d'immeubles en vue de leur revente à titre habituel (marchand de biens) et la location meublée exercée à titre habituel sont des activités COMMERCIALES qui font perdre à la SCI son caractère civil et peuvent entraîner sa requalification (avec conséquences fiscales et de responsabilité). La location nue est civile ; la location meublée ponctuelle doit être appréciée avec prudence. Faites valider votre projet d'activité.
  • APPORTS EN NATURE (IMMEUBLE) : cette trame ne traite que des apports en numéraire et calcule le capital par nombre de parts × valeur nominale. L'apport d'un bien immobilier (cas fréquent en SCI) suppose un acte spécifique (désignation du bien, origine de propriété, état hypothécaire, et le plus souvent un acte notarié soumis à publicité foncière, voire l'intervention d'un commissaire aux apports). En présence d'un apport immobilier, faites établir les statuts par un notaire.
  • RÉGIME FISCAL (IR / IS) : la SCI est par défaut transparente (les résultats sont imposés entre les mains des associés à l'impôt sur le revenu, catégorie des revenus fonciers) ; une option pour l'impôt sur les sociétés est possible mais en principe irrévocable et lourde de conséquences (notamment à la revente). Ce choix, hors champ de la trame, doit être arbitré avec un conseil.
  • GÉRANT ET POUVOIRS LIMITÉS À L'OBJET (art. 1849 C. civ.) : à la différence des sociétés commerciales, le gérant d'une société civile n'engage la société, à l'égard des tiers, que par les actes entrant dans l'objet social. Rédigez l'objet avec soin (ni trop étroit, ni dénaturant le caractère civil). Le gérant peut être un associé ou un tiers ; pour un gérant personne morale, c'est son représentant légal qui souscrit la déclaration de non-condamnation.
  • AGRÉMENT DES CESSIONS (art. 1861 C. civ.) : cette trame soumet à agrément les cessions à des tiers (décision extraordinaire) et laisse libres les cessions entre associés et au profit du conjoint, des ascendants et descendants. Vous pouvez durcir (agrément de toute cession, y compris familiale) ou assouplir selon votre objectif patrimonial.
  • DÉCLARATION DES BÉNÉFICIAIRES EFFECTIFS — FORMALITÉ DISTINCTE DE L'IMMATRICULATION, ET SOUVENT OUBLIÉE : toute société doit déclarer ses bénéficiaires effectifs — les personnes physiques détenant, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou exerçant un contrôle par tout autre moyen — via le guichet unique, lors de la demande d'immatriculation ou dans les quinze jours qui suivent (art. L561-46 du Code monétaire et financier). Toute modification ultérieure se déclare dans les trente jours. Le défaut de déclaration est sanctionné et expose à une radiation d'office du RCS ; la loi de simplification économique de 2026 a supprimé la peine d'emprisonnement, les sanctions pécuniaires demeurent (référence exacte à vérifier).
  • IMMATRICULATION VIA LE GUICHET UNIQUE : depuis 2023, toutes les formalités de création passent par le guichet unique électronique des formalités d'entreprises de l'INPI (formalités-entreprises.inpi.fr). La personnalité morale ne naît qu'à l'immatriculation au RCS. Un avis de constitution doit être publié dans un support habilité à recevoir les annonces légales du département du siège, AVANT le dépôt du dossier ; conservez l'attestation de parution (pièce exigée).
  • DÉCLARATION DE NON-CONDAMNATION EXIGÉE À L'IMMATRICULATION : la déclaration sur l'honneur de non-condamnation et de filiation du gérant est une pièce du dossier d'immatriculation. Elle doit être datée, signée et conforme à la situation réelle et à l'état civil du déclarant ; une déclaration mensongère est pénalement répréhensible (faux, art. 441-1 C. pénal).
  • Modèle à faire vérifier par un professionnel avant signature ; en présence d'un apport immobilier ou d'un financement bancaire, le recours à un notaire est vivement recommandé.

Vérifiez la disponibilité du nom (INPI, antériorités) avant de le retenir. Une SCI peut être désignée par un nom de fantaisie, le nom d'un ou plusieurs associés, ou une référence à l'objet.

Adresse complète. Justifiez votre droit d'y domicilier la société (propriété, bail, domiciliation, ou domicile du gérant dans les conditions légales).

L'objet doit rester CIVIL. Une activité d'achat-revente habituelle d'immeubles (marchand de biens) ou de location meublée à titre habituel est commerciale et ferait perdre à la SCI son caractère civil — à éviter.

Durée maximale légale : 99 ans à compter de l'immatriculation, renouvelable par décision collective.

Montant en euros d'une part sociale. Le capital social est calculé automatiquement (nombre total de parts × valeur nominale) à partir de la saisie des associés.

Le premier exercice peut être prolongé jusqu'à la date de clôture de l'année suivant l'immatriculation.

Ville du registre du commerce et des sociétés du ressort du siège social ; les sociétés civiles sont immatriculées au RCS depuis 1978.

Le gérant d'une SCI peut être un associé ou un tiers, personne physique ou morale. Cette trame suppose un gérant personne physique (voir Points de vigilance).

Domicile personnel complet du gérant, tel qu'il figurera sur les pièces d'immatriculation.

Indiquez la date et le lieu de naissance (commune et département) tels qu'ils figurent à l'état civil.

Pour un ressortissant hors Union européenne, vérifiez la nécessité éventuelle d'un titre de séjour.

Noms et prénoms des père et mère, conformément à l'état civil. La filiation est exigée pour la déclaration de non-condamnation jointe à l'immatriculation.

Lieu commun de signature des statuts, du procès-verbal, de la déclaration et de l'annexe.

Date commune de signature de l'ensemble des documents du pack.

Associés (2)

Associé 1
Associé 2

Fondements juridiques

  • Articles 1832 et 1845 et suivants du Code civil (sociétés ; sociétés civiles)
  • Article 1845 du Code civil (caractère civil ; immatriculation et personnalité morale)
  • Article 1846 du Code civil (gérance de la société civile)
  • Article 1849 du Code civil (pouvoirs du gérant à l'égard des tiers, limités aux actes entrant dans l'objet social)
  • Articles 1852 à 1854 du Code civil (décisions collectives des associés)
  • Article 1857 du Code civil (responsabilité indéfinie et non solidaire des associés à proportion de leur part)
  • Article 1858 du Code civil (poursuite préalable et vaine de la société avant l'associé)
  • Article 1861 du Code civil (agrément des cessions de parts)
  • Article 1843-4 du Code civil (détermination du prix des parts par expert) ; article 1843-5 (actes accomplis pour la société en formation)
  • Article 1690 du Code civil (opposabilité de la cession de parts)
  • Article 441-1 du Code pénal (faux et usage de faux — déclaration sur l'honneur)

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STATUTS DE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE

____________

Société civile immobilière au capital de 0,00 €

Siège social : ____________

LES SOUSSIGNÉS, dont l'identité et les apports figurent à l'article 6 des présents statuts, ont établi ainsi qu'il suit les statuts d'une société civile immobilière régie par les articles 1832 et 1845 et suivants du Code civil et par les présents statuts.

ARTICLE 1 – FORME

ARTICLE 2 – DÉNOMINATION SOCIALE

ARTICLE 3 – OBJET

ARTICLE 4 – SIÈGE SOCIAL

ARTICLE 5 – DURÉE

ARTICLE 6 – APPORTS

ARTICLE 7 – CAPITAL SOCIAL

ARTICLE 8 – PARTS SOCIALES

ARTICLE 9 – CESSION ET TRANSMISSION DES PARTS – AGRÉMENT

ARTICLE 10 – RESPONSABILITÉ DES ASSOCIÉS

ARTICLE 11 – GÉRANCE

ARTICLE 12 – POUVOIRS DE LA GÉRANCE

ARTICLE 13 – DÉCISIONS COLLECTIVES

ARTICLE 14 – EXERCICE SOCIAL

ARTICLE 15 – COMPTES ET AFFECTATION DU RÉSULTAT

ARTICLE 16 – DISSOLUTION – LIQUIDATION

ARTICLE 17 – CONTESTATIONS

ARTICLE 18 – PREMIER GÉRANT

ARTICLE 19 – ACTES ACCOMPLIS POUR LE COMPTE DE LA SOCIÉTÉ EN FORMATION

ARTICLE 20 – FRAIS ET FORMALITÉS

La rédaction complète des articles ci-dessus figure dans le document livré après achat.

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