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Bail Commercial 3-6-9

Bail commercial 3-6-9 de cabinet : désignation et destination, déspécialisation, durée et faculté triennale d'ordre public, congé, indexation ILC réciproque, révision et plafonnement Pinel, inventaire limitatif des charges, art. 606 à la charge du bailleur, état des lieux, garanties, clause résolutoire, sous-location, cession au successeur dans le fonds, accession, renouvellement et indemnité d'éviction.

  • STATUT D'ORDRE PUBLIC : l'article L145-15 du Code de commerce répute non écrite toute clause faisant échec au droit de renouvellement, à la durée, à la révision et au statut. Toute renonciation par avance au statut ou au droit au renouvellement est nulle. N'insérez jamais de clause de renonciation : elle est sans effet et fragilise l'ensemble du bail.
  • FACULTÉ TRIENNALE DU PRENEUR (art. L145-4 C. com.) — d'ordre public : le preneur peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale. Une clause qui supprime cette faculté est RÉPUTÉE NON ÉCRITE, sauf les cas légaux limitativement admis (bail d'une durée supérieure à neuf ans, locaux à usage exclusif de bureaux, locaux monovalents, locaux de stockage relevant de l'art. L145-4). Hors ces cas, ne supprimez jamais le congé triennal par erreur.
  • CONGÉ — LA LETTRE RECOMMANDÉE NE SUFFIT PAS (art. L145-9 C. com.) : le congé de fin de bail ou de refus de renouvellement doit être donné PAR ACTE EXTRAJUDICIAIRE, c'est-à-dire par commissaire de justice. La lettre recommandée, un temps admise par la loi Pinel de 2014, a été SUPPRIMÉE par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 (art. 207) : un congé délivré par LRAR sur ce fondement est nul. Préavis de six (6) mois, pour le dernier jour du trimestre civil pendant la tacite prolongation. Le congé doit à peine de nullité préciser ses motifs et avertir le preneur qu'il dispose de deux ans pour le contester ou réclamer une indemnité d'éviction.
  • EXCEPTION — CONGÉ TRIENNAL DU PRENEUR (art. L145-4 C. com.) : celui-là seul peut être donné, au choix, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception OU par acte extrajudiciaire, au moins six mois à l'avance. Ne transposez pas cette souplesse au congé de l'art. L145-9 : ce sont deux régimes distincts, et c'est la confusion la plus fréquente en pratique.
  • INDEXATION — ILC, PAS ICC, ET CLAUSE RÉCIPROQUE : indexez sur l'ILC (commerces, artisanat) ou l'ILAT (tertiaire, bureaux), jamais sur l'indice du coût de la construction (ICC), déconnecté de l'activité. Une clause d'échelle mobile à SENS UNIQUE (jouant à la seule hausse) est RÉPUTÉE NON ÉCRITE (art. L112-1 CMF) : la clause doit jouer à la hausse comme à la baisse. La trame retient une indexation annuelle réciproque sur l'ILC.
  • RÉVISION ET PLAFONNEMENT (art. L145-38 et L145-39 C. com.) : la révision triennale légale plafonne la variation à celle de l'indice, sauf modification notable des facteurs locaux de commercialité. En cas de variation de plus de 25 % du loyer par le seul jeu de l'indexation, une révision peut être demandée (art. L145-39). Au renouvellement, le déplafonnement éventuel est lissé : la hausse ne peut excéder 10 % du loyer de l'année précédente par an (art. L145-34, loi Pinel).
  • CHARGES — INVENTAIRE LIMITATIF (art. L145-40-2 C. com. + décret du 3 novembre 2014, art. R145-35) : un inventaire précis et LIMITATIF des charges, impôts et taxes, leur répartition, et un état prévisionnel des travaux doivent être annexés. NE PEUVENT être mis à la charge du preneur : les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, les travaux de mise en conformité relevant de la vétusté ou de la force majeure, les honoraires de gestion des loyers, et les impôts dont le bailleur est légalement redevable. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
  • GROSSES RÉPARATIONS — ARTICLE 606 DU CODE CIVIL : depuis le décret du 3 novembre 2014, les grosses réparations (gros murs, voûtes, poutres, couvertures, murs de soutènement et de clôture entiers) restent IMPÉRATIVEMENT à la charge du bailleur. Une clause transférant l'article 606 au preneur est réputée non écrite. La trame met expressément ces dépenses à la charge du Bailleur.
  • ÉTAT DES LIEUX (art. L145-40-1 C. com.) : un état des lieux contradictoire doit être établi à l'entrée ET à la sortie, et annexé. À DÉFAUT, le bailleur ne peut invoquer contre le preneur la présomption de l'article 1731 du Code civil (locaux reçus en bon état). Faire établir l'état des lieux d'entrée est donc protecteur du preneur.
  • GARANTIE DU BAILLEUR — DÉPÔT vs GARANTIE AUTONOME : la garantie autonome à première demande est la sûreté la plus protectrice pour le bailleur (elle est inopposable aux exceptions du bail), mais plus difficile à obtenir et plus lourde pour le preneur que le cautionnement. Un dépôt de garantie supérieur à deux termes de loyer payables d'avance produit, selon la jurisprudence, intérêts au profit du preneur (seuil à vérifier). La trame retient un dépôt de trois (3) mois HT/HC, à compléter le cas échéant par une garantie.
  • CLAUSE RÉSOLUTOIRE (art. L145-41 C. com.) : elle ne peut produire effet qu'un (1) MOIS après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, visant expressément la clause, demeuré infructueux — DÉLAI D'UN MOIS D'ORDRE PUBLIC. Toute clause raccourcissant ce délai est réputée non écrite. Le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause (art. 1343-5 C. civ. et L145-41).
  • SOUS-LOCATION (art. L145-31 C. com.) : la sous-location totale ou partielle est en principe INTERDITE sauf stipulation du bail ou accord du bailleur, lequel doit être appelé à concourir à l'acte. La trame interdit la sous-location sauf accord exprès écrit du Bailleur.
  • CESSION AU SUCCESSEUR DANS LE FONDS (art. L145-16 C. com.) : est RÉPUTÉE NON ÉCRITE toute clause interdisant au preneur de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce. La cession isolée du droit au bail (hors cession du fonds) peut, elle, être soumise à agrément. GARANTIE DU CÉDANT — TROIS ANS, D'ORDRE PUBLIC : lorsque la cession s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au profit du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que pendant TROIS ANS à compter de la cession (art. L145-16-2, loi Pinel du 18 juin 2014). Le caractère d'ordre public de ce plafond est acquis : une clause stipulant une garantie plus longue est inefficace au-delà. Réserve d'application dans le temps : le plafond ne s'applique pas aux baux conclus avant l'entrée en vigueur du dispositif Pinel (20 juin 2014).
  • RENOUVELLEMENT ET INDEMNITÉ D'ÉVICTION (art. L145-14 C. com.) : le preneur a droit au renouvellement ; le bailleur qui le refuse doit, sauf motif grave et légitime ou cas de l'art. L145-17, payer une indemnité d'éviction réparant le préjudice. Une clause supprimant le droit au renouvellement ou l'indemnité d'éviction est réputée non écrite (art. L145-15). La trame rappelle ce droit ; elle ne le supprime pas.
  • COMPÉTENCE : le contentieux relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble ; la fixation du loyer (révision, renouvellement) relève de règles de compétence spéciales devant le juge des loyers commerciaux (président du tribunal judiciaire — références R145-23 à vérifier).
  • EXCLUSIVITÉ / NON-CONCURRENCE (ensemble commercial) : si les Locaux dépendent d'un centre commercial ou d'un ensemble immobilier, ajoutez une clause d'exclusivité d'activité au profit du preneur (et/ou de non-concurrence à la charge du bailleur), bornée dans le temps, l'espace et l'activité et proportionnée, sous le contrôle du droit de la concurrence. Cette clause n'est pas intégrée par défaut car elle ne concerne que les baux en ensemble commercial.

Nom, prénom, date et lieu de naissance pour une personne physique ; dénomination, forme, capital, RCS et siège pour une personne morale.

Le preneur doit être immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers pour bénéficier du statut des baux commerciaux.

Adresse précise, surface, consistance, références cadastrales et désignation des parties communes et accessoires éventuels.

La destination conditionne l'activité autorisée et le périmètre de la déspécialisation. Une clause « tous commerces » offre plus de souplesse au preneur ; une destination restrictive protège le contrôle du bailleur mais peut freiner le preneur.

Durée minimale légale de neuf ans (art. L145-4 C. com.). Le preneur conserve sa faculté de congé triennal, d'ordre public.

Préavis légal du congé (art. L145-9 C. com.). Le congé du preneur prend effet à l'expiration de la période triennale ; celui pour la fin du bail, pour le dernier jour du trimestre civil. Forme : acte extrajudiciaire obligatoire, sauf congé triennal du preneur (LRAR admise, art. L145-4).

Montant en chiffres et en lettres, payable par fractions selon la périodicité convenue.

La périodicité trimestrielle et d'avance est l'usage en matière de baux commerciaux.

L'ILC s'applique aux activités commerciales et artisanales, l'ILAT aux activités tertiaires (bureaux, professions libérales). N'utilisez jamais l'ICC (indice du coût de la construction).

Usuellement un à trois mois de loyer. Au-delà de deux termes de loyer payables d'avance, le dépôt peut produire intérêts au profit du preneur (seuil à vérifier).

Sûreté complémentaire facultative. La garantie autonome à première demande est la plus protectrice pour le bailleur ; le cautionnement est plus simple à obtenir. Conservez « néant » si le dépôt de garantie suffit.

Fondements juridiques

  • Articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce (statut des baux commerciaux, largement d'ordre public)
  • Article L145-15 du Code de commerce (sont réputées non écrites les clauses faisant échec au droit de renouvellement, à la durée, à la révision et au statut)
  • Article L145-4 du Code de commerce (durée minimale de neuf ans et faculté de résiliation triennale du preneur, d'ordre public)
  • Article L145-9 du Code de commerce (congé par acte extrajudiciaire, préavis de six mois — rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, art. 207, qui a supprimé la lettre recommandée admise par la loi Pinel) ; article L145-4 (congé triennal du preneur : LRAR ou acte extrajudiciaire)
  • Articles L145-47 à L145-55 du Code de commerce (déspécialisation partielle, connexe ou plénière)
  • Article L145-38 du Code de commerce (révision triennale) ; article L145-39 (révision en cas de variation de plus de 25 % par le jeu de l'indexation)
  • Article L145-34 du Code de commerce (plafonnement au renouvellement ; lissage des hausses, indices ILC et ILAT)
  • Article L112-1 du Code monétaire et financier (clause d'échelle mobile ; la clause à sens unique est réputée non écrite)
  • Article L145-40-2 du Code de commerce et décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 (inventaire limitatif des charges, état prévisionnel des travaux) ; article R145-35 (dépenses non imputables au preneur)
  • Article 606 du Code civil (grosses réparations à la charge du bailleur, impératif en bail commercial)
  • Article L145-40-1 du Code de commerce (état des lieux d'entrée et de sortie) ; article 1731 du Code civil (présomption de bon état)
  • Article L145-41 du Code de commerce (clause résolutoire : délai d'un mois après commandement, d'ordre public)
  • Article L145-31 du Code de commerce (interdiction de la sous-location sauf stipulation ou accord)
  • Article L145-16 du Code de commerce (nullité des clauses interdisant la cession du bail à l'acquéreur du fonds) ; article L145-16-2 (garantie du cédant : le bailleur ne peut l'invoquer que pendant trois ans à compter de la cession — disposition d'ordre public issue de la loi Pinel du 18 juin 2014)
  • Articles L145-14, L145-17 et L145-10 du Code de commerce (droit au renouvellement, indemnité d'éviction, refus motivé)
  • Article 555 du Code civil (accession des constructions et améliorations)

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BAIL COMMERCIAL (3-6-9)

ENTRE LES SOUSSIGNÉS :

____________, ci-après dénommé « le Bailleur »,

D'UNE PART,

ET :

____________, ci-après dénommé « le Preneur »,

D'AUTRE PART,

Ci-après ensemble désignés « les Parties » et individuellement une « Partie ».

IL A ÉTÉ PRÉALABLEMENT EXPOSÉ ET CONVENU CE QUI SUIT, sous le régime du statut des baux commerciaux résultant des articles L145-1 et suivants du Code de commerce, dont les Parties reconnaissent le caractère largement d'ordre public.

ARTICLE 1 – DÉFINITIONS

ARTICLE 2 – DÉSIGNATION DES LOCAUX

ARTICLE 3 – DESTINATION ET DÉSPÉCIALISATION

ARTICLE 4 – DURÉE ET FACULTÉ DE RÉSILIATION TRIENNALE

ARTICLE 5 – CONGÉ

ARTICLE 6 – LOYER ET INDEXATION

ARTICLE 7 – RÉVISION ET PLAFONNEMENT DU LOYER

ARTICLE 8 – CHARGES, IMPÔTS ET RÉPARTITION DES TRAVAUX

ARTICLE 9 – GROSSES RÉPARATIONS (ARTICLE 606 DU CODE CIVIL)

ARTICLE 10 – ÉTAT DES LIEUX

ARTICLE 11 – DÉPÔT DE GARANTIE ET GARANTIES

ARTICLE 12 – OBLIGATIONS DU PRENEUR

ARTICLE 13 – CLAUSE RÉSOLUTOIRE

ARTICLE 14 – SOUS-LOCATION

ARTICLE 15 – CESSION DU BAIL

ARTICLE 16 – ACCESSION DES AMÉNAGEMENTS

ARTICLE 17 – RENOUVELLEMENT ET INDEMNITÉ D'ÉVICTION

ARTICLE 18 – DROIT APPLICABLE ET JURIDICTION

ANNEXE – RÉCAPITULATIF DES CLAUSES ACTIVÉES ET PIÈCES ANNEXES

La rédaction complète des articles ci-dessus figure dans le document livré après achat.

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