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Compromis de vente (promesse synallagmatique)

Avant-contrat complet pour sceller l'accord entre vendeur et acheteur.

  • RÉTRACTATION SRU — D'ORDRE PUBLIC (art. L271-1 CCH) : l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation dispose de dix (10) jours pour se rétracter, sans motif ni pénalité, à compter du lendemain de la première présentation de la notification du compromis. Ce délai ne peut être ni réduit ni supprimé par une clause ; ne renoncez jamais à ce droit pour un acquéreur consommateur. Il ne bénéficie ni au vendeur ni à l'acquéreur professionnel de l'immobilier.
  • SÉQUESTRE AVANT RÉTRACTATION : aucune somme ne peut être exigée de l'acquéreur non professionnel avant l'expiration du délai de rétractation, SAUF si elle est versée entre les mains d'un professionnel habilité disposant d'une garantie financière (notaire ou agent immobilier) — jamais directement au vendeur (art. L271-2 CCH — à vérifier la référence exacte). La trame fixe le dépôt à dix pour cent (10 %) du prix, séquestré chez le notaire.
  • CONDITION SUSPENSIVE DE PRÊT — D'ORDRE PUBLIC (art. L313-41 C. conso) : lorsque l'acquéreur finance par emprunt, la condition de prêt est obligatoire et sa durée NE PEUT être inférieure à UN MOIS. Indiquez le montant, le taux nominal maximal et la durée du prêt : une condition sans plafond de taux ni montant est inopérante et fait perdre la protection. La trame retient un délai par défaut de quarante-cinq (45) jours, supérieur au minimum légal.
  • RENONCIATION AU PRÊT — MENTION MANUSCRITE : si l'acquéreur déclare ne pas recourir à un emprunt, l'avant-contrat doit porter, DE SA MAIN, la mention par laquelle il reconnaît avoir été informé que, s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut se prévaloir des dispositions protectrices du chapitre (art. L313-42, al. 1er, C. conso). Sanction expressément prévue à l'alinéa 2 : si la mention manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur et qu'un prêt est néanmoins demandé, LE CONTRAT EST RÉPUTÉ CONCLU SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE DE PRÊT de l'art. L313-41 — la protection lui reste donc acquise malgré sa déclaration de payer comptant. Vendeurs : c'est vous que l'omission pénalise.
  • ARRHES vs CLAUSE PÉNALE — LE PIÈGE CLASSIQUE : par défaut, la trame stipule une VENTE FERME, sans faculté de dédit ; la somme séquestrée n'est PAS un dédit. Sans qualification EXPRESSE en arrhes (art. 1590 C. civ.), aucune partie ne peut se libérer en abandonnant ou en restituant le double de la somme : le vendeur peut exiger la vente. Décidez consciemment : soit la vente est ferme (clause pénale, on ne peut pas se dédire), soit vous voulez une faculté de dédit (alors qualifiez expressément la somme d'« arrhes » au sens de l'art. 1590 — l'acquéreur perd les arrhes, le vendeur qui se dédit en restitue le double).
  • CLAUSE PÉNALE MODÉRABLE (art. 1231-5 C. civ.) : la pénalité de dix pour cent (10 %) du prix peut toujours être réduite ou augmentée par le juge si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute clause prétendant écarter ce pouvoir est réputée non écrite — ne stipulez pas une pénalité « non révisable ».
  • VICES CACHÉS — EXONÉRATION INOPPOSABLE AU VENDEUR DE MAUVAISE FOI (art. 1643 C. civ.) : entre particuliers, la clause excluant la garantie des vices cachés est valable, MAIS elle ne joue pas pour les vices que le vendeur connaissait et a dissimulés. Un vendeur qui tait un défaut connu reste tenu malgré la clause. Cette exonération ne profite jamais au vendeur professionnel ni au marchand de biens.
  • PRÉEMPTION : la vente est bloquée tant que les droits de préemption (droit de préemption urbain via la déclaration d'intention d'aliéner en mairie ; le cas échéant SAFER en zone rurale, ou droit de préemption du locataire en place) ne sont pas purgés. Le notaire purge ces droits avant la réitération.
  • ÉTAT DES RISQUES (art. L125-5 C. env.) : l'état des risques et pollutions doit être annexé ; à défaut, l'acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. De même, la « loi Carrez » (art. 46, loi du 10 juillet 1965) ouvre, en copropriété, une action en diminution du prix si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée.
  • AUDIT ÉNERGÉTIQUE — OUBLI FRÉQUENT, DISTINCT DU DPE : pour la vente d'un bâtiment d'habitation en MONOPROPRIÉTÉ (maison individuelle, ou immeuble entier non soumis au statut de la copropriété), un audit énergétique réglementaire doit être annexé à l'avant-contrat en sus du DPE (art. L126-28-1 CCH, créé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021). Calendrier : classes F et G depuis le 1er avril 2023, classe E depuis le 1er janvier 2025, classe D annoncée pour 2034 (reports possibles, à vérifier). Il ne s'applique PAS à la vente d'un lot de copropriété. À défaut d'annexe, le notaire refusera de réitérer tant que l'audit n'est pas produit.
  • VENTILATION DU MOBILIER : la part de prix affectée au mobilier (non soumise aux droits de mutation) doit correspondre à des meubles réels et justifiés par un inventaire estimatif. Une sur-valorisation destinée à réduire les droits d'enregistrement expose à un redressement fiscal.
  • Statut : trame à valider par un juriste humain avant mise en vente. Les citations marquées « à vérifier » doivent être confirmées sur Légifrance.

Nature, consistance, superficie et composition du bien. Une désignation incomplète bloque la publication de l'acte au service de la publicité foncière.

« oui » déclenche la mention de la superficie loi Carrez (art. 46, loi du 10 juillet 1965) et du lot de copropriété.

En copropriété, la superficie privative au sens de la loi Carrez doit figurer. Une superficie réelle inférieure de plus d'un vingtième ouvre une action en diminution du prix (art. 46).

Acte(s) ayant conféré la propriété au vendeur (acquisition notariée, succession, donation…). Une origine trentenaire continue est exigée pour la publicité foncière.

Prix ferme de la partie immobilière. Un prix indéterminé entraîne la nullité (art. 1591 C. civ.).

Part de prix affectée au mobilier, exclue de l'assiette des droits de mutation. Doit correspondre à un inventaire réel et justifié. « néant » si la vente ne porte que sur l'immeuble.

Versé entre les mains du notaire ou d'un professionnel garanti, jamais directement au vendeur. Usuellement 5 à 10 % du prix.

« oui » active la condition suspensive de prêt (d'ordre public). « non » impose à l'acquéreur de porter, de sa main, la mention de renonciation au prêt (art. L313-42 C. conso).

Montant que l'acquéreur cherche à emprunter. Si le prêt n'est pas obtenu à ce montant, la condition défaille et le dépôt est restitué.

Taux plafond au-delà duquel l'acquéreur est réputé ne pas avoir obtenu son prêt. Indispensable pour que la condition soit opérante.

Durée de remboursement maximale du prêt recherché, élément de définition de la condition suspensive.

MINIMUM LÉGAL : un mois (art. L313-41 C. conso). La trame retient 45 jours. Délai laissé à l'acquéreur pour obtenir une offre de prêt conforme.

D'ORDRE PUBLIC : dix jours (art. L271-1 CCH). Ne réduisez jamais ce délai pour un acquéreur non professionnel d'un logement.

Date à laquelle l'acquéreur prend possession. Le report du transfert de propriété à l'acte authentique protège le vendeur impayé.

Date butoir de réitération de la vente devant notaire.

Indemnité forfaitaire en cas de défaillance fautive, réciproque. Reste modérable par le juge (art. 1231-5 C. civ.) : ne la stipulez pas « non révisable ».

Fondements juridiques

  • Articles 1582 et suivants du Code civil (vente) ; article 1583 (transfert de propriété par le seul accord sur la chose et le prix) ; article 1589 (la promesse synallagmatique de vente vaut vente)
  • Article 1591 du Code civil (le prix de la vente doit être déterminé) ; article 1593 (frais d'acte à la charge de l'acquéreur sauf convention)
  • Article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation (faculté de rétractation de dix jours de l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation ; séquestre entre les mains d'un professionnel)
  • Article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation (dossier de diagnostic technique annexé) ; article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (superficie « loi Carrez » des lots de copropriété)
  • Article L126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation (audit énergétique réglementaire, créé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, art. 158) : obligatoire pour la vente d'un bâtiment d'habitation en monopropriété classé F ou G depuis le 1er avril 2023, classé E depuis le 1er janvier 2025
  • Articles L313-40 et L313-41 du Code de la consommation (condition suspensive d'obtention de prêt, durée minimale d'un mois) ; article L313-42 (mention manuscrite de renonciation au prêt ; à défaut, le contrat est réputé conclu sous la condition suspensive de l'art. L313-41) ; article 1304-3 du Code civil (condition réputée accomplie si sa réalisation est empêchée par le débiteur)
  • Article L125-5 du Code de l'environnement (état des risques et pollutions ; information sur les sinistres indemnisés)
  • Articles L211-1 et suivants et L213-1 et suivants du Code de l'urbanisme (droit de préemption urbain ; déclaration d'intention d'aliéner) ; droits de préemption SAFER (Code rural) et du locataire (références exactes à vérifier)
  • Articles 1641 et suivants du Code civil (garantie des vices cachés) ; article 1643 (l'exonération de garantie est inopposable au vendeur qui connaissait les vices) ; article 1626 (garantie d'éviction)
  • Article 1231-5 du Code civil (clause pénale et pouvoir de modération du juge) ; article 1590 du Code civil (arrhes et faculté de dédit)
  • Articles 1196 et 1344-2 du Code civil (transfert de propriété et charge des risques — res perit domino) ; article 44 du Code de procédure civile (compétence du tribunal du lieu de situation de l'immeuble)

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COMPROMIS DE VENTE

(Promesse synallagmatique de vente)

ENTRE LES SOUSSIGNÉS :

____________, demeurant ____________,

Ci-après dénommé « le Vendeur »,

ET :

____________, demeurant ____________,

Ci-après dénommé « l'Acquéreur »,

Ci-après dénommés ensemble « les Parties ».

Lesquels ont préalablement exposé puis arrêté ce qui suit, étant rappelé qu'en application de l'article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux Parties sur la chose et sur le prix, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives et de l'exercice du droit de rétractation ci-après stipulés.

ARTICLE 1 – DÉFINITIONS

ARTICLE 2 – DÉSIGNATION DU BIEN

ARTICLE 3 – ORIGINE DE PROPRIÉTÉ

ARTICLE 4 – PRIX ET MODALITÉS DE PAIEMENT

ARTICLE 5 – SÉQUESTRE / DÉPÔT DE GARANTIE

ARTICLE 6 – CONDITIONS SUSPENSIVES

ARTICLE 7 – FACULTÉ DE RÉTRACTATION DE L'ACQUÉREUR

ARTICLE 8 – DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE ET SUPERFICIE

ARTICLE 9 – ÉTAT DES RISQUES ET POLLUTIONS

ARTICLE 10 – GARANTIE DES VICES CACHÉS ET CONFORMITÉ

ARTICLE 11 – TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ, DES RISQUES ET JOUISSANCE

ARTICLE 12 – CHARGES, TAXES ET PRORATA

ARTICLE 13 – SORT DU MOBILIER

ARTICLE 14 – FACULTÉ DE SUBSTITUTION

ARTICLE 15 – RÉITÉRATION PAR ACTE AUTHENTIQUE

ARTICLE 16 – CLAUSE PÉNALE

ARTICLE 17 – ABSENCE DE FACULTÉ DE DÉDIT

ARTICLE 18 – FRAIS

ARTICLE 19 – LOI APPLICABLE ET JURIDICTION

ARTICLE 20 – ANNEXES

La rédaction complète des articles ci-dessus figure dans le document livré après achat.

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En payant, vous demandez l'exécution immédiate et renoncez à votre droit de rétractation dès le téléchargement (art. L221-28, 13° C. conso.). Conditions générales de vente