Guide déclaration 2044 (réel)

Pour déclarer vos revenus fonciers au régime réel, en déduisant vos charges réelles plutôt que l'abattement forfaitaire.

Le régime réel (formulaire 2044) s'impose au-dessus du seuil de l'article 32 du CGI ; en dessous, il résulte d'une option. L'option pour le réel est irrévocable pendant trois ans : ne l'exercez qu'après avoir comparé le résultat net avec l'abattement micro-foncier de 30 %.
Seules sont déductibles les charges limitativement énumérées à l'article 31 du CGI (réparations, entretien, amélioration des locaux d'habitation, intérêts d'emprunt, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion). Les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.
Le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (art. 156, I, 3° CGI), la fraction provenant des intérêts d'emprunt n'étant imputable que sur les revenus fonciers. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
PLAFOND DOUBLÉ À 21 400 € POUR LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE : lorsque les travaux font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au DPE, la limite d'imputation sur le revenu global est portée à 21 400 € par an, à concurrence des seules dépenses de rénovation énergétique, pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027 (dispositif prorogé par la loi de finances pour 2026, loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Conservez le DPE avant et après travaux : c'est le changement de classe qui ouvre le doublement.
SANCTION PROPRE AU DOUBLEMENT : si le nouveau classement A, B, C ou D n'est pas justifié au plus tard le 31 décembre 2027, le revenu foncier et le revenu global des années de déduction sont reconstitués (art. 156, I, 3° du CGI). Ne demandez le rehaussement que sur un saut de classe acquis, attesté par un DPE postérieur aux travaux.
L'imputation du déficit sur le revenu global est subordonnée au maintien de la location de l'immeuble jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. À défaut, l'avantage est remis en cause.
Conservez l'ensemble des factures et justificatifs : en cas de contrôle, une charge non justifiée est réintégrée et peut entraîner des intérêts de retard et une majoration.

Fondements juridiques

Article 28 du Code général des impôts (revenu net foncier égal au revenu brut diminué des charges)
Article 31 du Code général des impôts (charges déductibles des revenus fonciers)
Article 156, I, 3° du Code général des impôts (imputation du déficit foncier sur le revenu global)
Article 13 du Code général des impôts (principe de détermination du revenu net)
Article 32 du Code général des impôts (seuil et option pour le régime micro-foncier)

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GUIDE DE LA DÉCLARATION 2044 : REVENUS FONCIERS AU RÉGIME RÉEL

Contribuable : ____________

Année des revenus : ____________

Bien concerné : ____________

1. PRINCIPE D'IMPOSITION

2. RECETTES À DÉCLARER

3. CHARGES DÉDUCTIBLES (ARTICLE 31 DU CGI)

4. DÉTERMINATION DU RÉSULTAT

5. SORT DU DÉFICIT FONCIER

6. CHOIX DU RÉGIME

7. JUSTIFICATIFS À CONSERVER

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