Simulateur impôt locatif

Outil Excel pour comparer le régime micro-foncier et le régime réel, selon l'article 32 du Code général des impôts.

Le régime micro-foncier n'est applicable que si le revenu brut foncier annuel du foyer n'excède pas 15 000 € et qu'aucun bien ne relève d'un régime spécial excluant le micro-foncier : au-delà, le régime réel s'applique de plein droit.
L'abattement de 30 % du micro-foncier est forfaitaire et représentatif de l'ensemble des charges : il est avantageux uniquement si vos charges réelles déductibles sont inférieures à 30 % des loyers.
L'option pour le régime réel est globale (elle s'applique à tous les revenus fonciers du foyer) et irrévocable pendant trois ans, après quoi elle est reconduite tacitement d'année en année : la simulation doit raisonner sur la durée.
Le déficit foncier résultant des charges autres que les intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (art. 156, I-3° du CGI), l'excédent et les intérêts étant reportables sur les revenus fonciers des années suivantes.
PLAFOND DOUBLÉ À 21 400 € POUR LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE, souvent ignoré : lorsque les travaux font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au DPE, la limite d'imputation sur le revenu global est portée de 10 700 € à 21 400 € par an, à concurrence des seules dépenses de rénovation énergétique. Le dispositif, prorogé par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), vise les dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027. Conservez le DPE avant travaux ET le DPE après travaux : c'est le changement de classe qui ouvre le doublement, pas la nature des travaux.
LE PIÈGE DU DOUBLEMENT, SANCTION SI LE DPE N'EST PAS JUSTIFIÉ : le nouveau classement A, B, C ou D doit être justifié au plus tard le 31 décembre 2027. À défaut, l'article 156, I-3° du CGI prévoit que le revenu foncier ET le revenu global des années de déduction des travaux sont reconstitués, soit un rappel portant sur plusieurs années. Ne comptez sur le rehaussement que si le saut de classe est acquis et attesté par un DPE postérieur aux travaux.
Cette note est une aide à la décision : elle ne se substitue pas à une déclaration ni à l'examen de votre situation particulière (taux marginal d'imposition, prélèvements sociaux, autres revenus fonciers).

Fondements juridiques

Article 32 du Code général des impôts (régime micro-foncier et abattement de 30 %)
Article 31 du Code général des impôts (charges déductibles au régime réel)
Article 28 du Code général des impôts (détermination du revenu net foncier)
Article 156, I-3° du Code général des impôts (imputation du déficit foncier)
Article 13 du Code général des impôts (définition du revenu net imposable)

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NOTE DE CALCUL – IMPÔT SUR LES REVENUS LOCATIFS : MICRO-FONCIER OU RÉEL

Aide à la décision pour la location nue, comparaison du régime micro-foncier (art. 32 du CGI) et du régime réel (art. 31 du CGI)

1. SITUATION ÉTUDIÉE

2. RÉGIME MICRO-FONCIER (ART. 32 DU CGI)

3. RÉGIME RÉEL (ART. 31 DU CGI)

4. DÉFICIT FONCIER

5. INCIDENCE DU TAUX MARGINAL

6. CONCLUSION MÉTHODOLOGIQUE

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