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Statuts de SCI familiale

Créez votre Société Civile Immobilière pour la gestion de votre patrimoine immobilier familial.

  • Responsabilité indéfinie : les associés d'une société civile répondent indéfiniment des dettes sociales sur leur patrimoine personnel, à proportion de leur part dans le capital au jour de l'exigibilité (article 1857 du Code civil). Cette responsabilité, non solidaire, n'est pas limitée aux apports : c'est une différence majeure avec les sociétés commerciales.
  • Objet exclusivement civil : la SCI ne doit pas exercer d'activité commerciale. La location en meublé exercée à titre habituel est en principe une activité commerciale qui peut faire perdre à la société son caractère civil et l'exposer à l'impôt sur les sociétés ; privilégiez la location nue ou consultez un conseil avant toute location meublée.
  • Immatriculation obligatoire au registre du commerce et des sociétés via le guichet unique de l'INPI : à défaut, la société n'acquiert pas la personnalité morale et est traitée comme une société créée de fait.
  • BÉNÉFICIAIRES EFFECTIFS, FORMALITÉ DISTINCTE, SOUVENT OUBLIÉE : l'immatriculation ne suffit pas. La société doit déclarer ses bénéficiaires effectifs, les personnes physiques détenant, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou exerçant un contrôle par tout autre moyen, via le guichet unique, lors de la demande d'immatriculation ou dans les quinze jours qui suivent (art. L561-46 du Code monétaire et financier) ; toute modification ultérieure se déclare dans les trente jours. Le défaut de déclaration est sanctionné et expose à une radiation d'office du RCS ; la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a supprimé la peine d'emprisonnement et porté l'amende à 200 000 € (art. L574-5 du code monétaire et financier).
  • Enregistrement et droits : selon la nature des apports (notamment apport d'immeuble), les statuts peuvent devoir être enregistrés auprès du service des impôts et donner lieu à des droits ; un apport d'immeuble requiert en outre un acte notarié et une publicité foncière.
  • La société civile doit comporter au moins deux associés ; la réunion de toutes les parts en une seule main est une cause de dissolution si la situation n'est pas régularisée dans le délai légal.

Vérifiez la disponibilité du nom auprès de l'INPI avant de le retenir.

L'objet civil immobilier de base est intégré au corps. Précisez ici l'objet propre à votre société (ex. : adresse du bien acquis), sans introduire d'activité commerciale.

Doit correspondre exactement au total des apports. Une discordance entre le capital annoncé et la somme des apports figurant à l'annexe fait rejeter le dossier d'immatriculation.

Reprenez à l'identique le montant en chiffres. En cas de discordance entre les deux, c'est la mention en toutes lettres qui prévaut traditionnellement : relisez-la avant de signer.

Montant d'un titre. Le capital est calculé automatiquement (nombre de titres × valeur nominale). Une valeur nominale élevée rend les cessions partielles et les entrées d'investisseurs malaisées : 1 € ou 10 € sont les usages.

Listez chaque associé, son lien de famille le cas échéant, la nature de son apport et le nombre de parts attribuées. Ex. : « M. X apporte 600 € et reçoit 60 parts ; Mme X, son épouse, apporte 400 € et reçoit 40 parts. »

Fondements juridiques

  • Articles 1832 et suivants du Code civil (contrat de société)
  • Articles 1845 et suivants du Code civil (sociétés civiles)
  • Article 1857 du Code civil (responsabilité indéfinie et non solidaire des associés)
  • Article 1861 du Code civil (agrément des cessions de parts)
  • Article 1846 du Code civil (gérance de la société civile)

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STATUTS DE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE

____________

Société civile immobilière au capital de ____________

Siège social : ____________

LES SOUSSIGNÉS, dont l'identité et les apports figurent à l'article 6 des présents statuts, ont établi ainsi qu'il suit les statuts d'une société civile immobilière régie par les articles 1832 et suivants et 1845 et suivants du Code civil et par les présents statuts.

ARTICLE 1 – FORME

ARTICLE 2 – DÉNOMINATION SOCIALE

ARTICLE 3 – OBJET

ARTICLE 4 – SIÈGE SOCIAL

ARTICLE 5 – DURÉE

ARTICLE 6 – APPORTS

ARTICLE 7 – CAPITAL SOCIAL

ARTICLE 8 – PARTS SOCIALES

ARTICLE 9 – RESPONSABILITÉ DES ASSOCIÉS

ARTICLE 10 – CESSION ET TRANSMISSION DES PARTS – AGRÉMENT

ARTICLE 11 – GÉRANCE

ARTICLE 12 – POUVOIRS DE LA GÉRANCE

ARTICLE 13 – DÉCISIONS COLLECTIVES DES ASSOCIÉS

ARTICLE 14 – EXERCICE SOCIAL ET AFFECTATION DU RÉSULTAT

ARTICLE 15 – DISSOLUTION – LIQUIDATION

ARTICLE 16 – CONTESTATIONS

ARTICLE 17 – PREMIER GÉRANT

ARTICLE 18 – ACTES ACCOMPLIS POUR LE COMPTE DE LA SOCIÉTÉ EN FORMATION

ARTICLE 19 – FRAIS ET FORMALITÉS

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